Le parti coinvolte in una compravendita hanno dei precisi obblighi da rispettare. La legge, ed in particolar modo il terzo comma dell’articolo 1476 del Codice Civile, introduce la garanzia per evizione, che è una delle più importanti obbligazioni a carico del venditore. Scopriamo qual è il significato di questo termine e cosa comporta la garanzia.

Cos’è la garanzia per evizione e cosa comporta

Si parla di evizione quando il compratore, a seguito di una pronuncia giudiziale, viene privato del bene acquistato. Questo può accadere quando viene accertata l’esistenza di un difetto di titolarità del venditore sul bene in questione, che quindi non poteva essere trasferito validamente.

Con la conclusione del contratto di vendita, il venditore (che è obbligato ad offrire la garanzia per evizione) si assume il rischio di tutelare il compratore dalle conseguenze che potrebbero esserci nel caso in cui il trasferimento di proprietà del bene oggetto della compravendita dovesse essere inficiato da eventuali vizi del diritto di titolarità del soggetto alienante.

La garanzia scatta quando un terzo vanta un concorrente diritto sul bene venduto, che deve essere accertato in modo definitivo da una pronuncia giudiziale. L’evizione può essere totale, ovvero quando il compratore perde completamente la titolarità sul bene che ha comprato, oppure parziale, cioè quando il compratore perde solo in parte il diritto di proprietà sul bene.

In base a quanto previsto dall’articolo 1483 del Codice Civile, in caso di evizione totale il venditore deve riconoscere al compratore il risarcimento del danno, il valore dei frutti che è tenuto a restituire al terzo, le spese sostenute per la causa e le ulteriori somme che dovranno essere rimborsate al terzo. In altre parole, la garanzia per evizione obbliga il venditore a ripristinare lo status quo ante, ovvero precedente alla compravendita.

In caso di evizione parziale, il compratore ha il diritto di richiedere al venditore una riduzione del prezzo o, in alternativa, la risoluzione del contratto, oltre, ovviamente al risarcimento del danno.

Le altre ipotesi di evizione previste dalla legge

In realtà la legge prevede altre ipotesi di evizione. l’evizione limitativa è causata dall’esistenza di diritti reali minori o altri pesi sul bene che è stato acquistato. L’evizione evitata si verifica quando il compratore paga al terzo una somma di denaro per tenere il bene acquistato ed evitarne l’evizione; il venditore si libera dalle conseguenze della garanzia versando al compratore la somma pagata, le altre spese sostenute e gli interessi. Si parla di evizione invertita quando il compratore, dopo aver scoperto che il proprietario del bene non è il venditore, acquista il bene direttamente dall’effettivo proprietario; se l’acquisto è a titolo oneroso, il venditore deve versare al compratore la somma pagata, le spese sostenute e gli interessi; se l’acquisto è a titolo gratuito, il venditore deve rimborsare il prezzo del bene e le spese sostenute e deve anche risarcire il danno.