La Banca d’Italia ha confermato il buon momento per le richieste di mutui ipotecari, con una domanda alta e tassi che rimangono competitivi. In particolare, guardando agli ultimi dati disponibili, nel mese di marzo le domande sono aumentate del 3,2% rispetto allo stesso mese dello scorso anno, mentre il tasso d’interesse è arrivato all’1,72% rispetto all’1,64% di febbraio 2020.

I tassi bassi spingono l’incremento delle surroghe del mutuo, con un numero crescente di italiani che vogliono approfittare delle condizioni favorevoli per attivare la portabilità del mutuo e usufruire di costi più convenienti per il rimborso.

Al giorno d’oggi, infatti, molte banche garantiscono non solo vantaggi dal punto di economico, ma anche modalità di gestione più moderne e agevoli adatte alle nuove esigenze.

Che cos’è la surroga del mutuo e come richiederla

Chi ha sottoscritto un mutuo ipotecario quando le condizioni non erano vantaggiose come quelle attuali può sfruttare la portabilità del mutuo, un procedimento consentito dalle norme italiane con il quale si può trasferire il mutuo presso un altro istituto di credito. L’operazione non richiede l’autorizzazione della propria banca, inoltre si tratta di un’azione completamente gratuita senza nessun tipo di costi extra.

Ovviamente, prima di tutto bisogna trovare una proposta conveniente, utilizzando servizi di calcolo online della surroga del mutuo. Una volta individuato un mutuo migliore rispetto a quello attuale basta entrare in contatto con la nuova banca, inviando la domanda via email o posta raccomandata (qui puoi approfondire il tema della surroga del mutuo).

In caso di risposta positiva non rimane che mandare tutta la documentazione necessaria, con procedure specifiche in base all’istituto, tuttavia vengono chiesti in genere lo stato di famiglia, un documento d’identità, una copia dell’atto del mutuo e i vari certificati immobiliari. L’operazione successiva viene realizzata dalla nuova banca, la quale si occupa di tutte le comunicazioni con l’altro istituto, con l’obbligo di fornire il nulla osta non oltre 30 giorni dalla domanda.

I vantaggi della portabilità del mutuo sono diversi, a cominciare dalla possibilità di sottoscrivere un nuovo mutuo a un tasso d’interesse più basso rispetto a quello iniziale, per ottenere un risparmio considerevole sui costi.

Allo stesso modo, con la surroga è possibile cambiare il tasso d’interesse, passando dal variabile al fisso e viceversa. Sono entrambe condizioni che aiutano ad abbassare la rata mensile, per rendere il mutuo più agevole da rimborsare.

Come scegliere la surroga del mutuo più conveniente

Quando si chiede un mutuo in banca per l’acquisto di un’abitazione si tratta di un investimento di lungo termine, infatti il rimborso può arrivare fino a 25-30 anni a seconda del piano di ammortamento concordato con l’istituto.

Durante tutto questo tempo le condizioni possono cambiare in modo significativo, perciò non è raro ritrovarsi con un tasso d’interesse superiore in confronto alle nuove proposte presenti sul mercato.

Per questo motivo l’articolo 1202 del codice civile e la Legge 40 del 2007 (Decreto Bersani) prevedono la possibilità della surroga del mutuo, per valutare le offerte disponibili e scoprire se è possibile risparmiare. In questo caso, il nuovo mutuo deve avere un importo pari o inferiore al debito residuo, le spese sono sempre a carico della banca e bisogna cancellare la vecchia ipoteca sull’immobile e attivarne una nuova.

Se l’importo non può essere superiore, a parte alcune eccezioni come la surroga con liquidità, è possibile alterare sia il tipo di tasso d’interesse (da variabile a fisso e viceversa) sia la durata del rimborso dell’importo residuo. Nella valutazione del nuovo mutuo bisogna prestare attenzione a una serie di aspetti, tra cui il TAN e il TAEG. Il primo è il tasso annuale nominale, ovvero il tasso applicato sull’importo del mutuo, il secondo è l’indicatore complessivo di tutti i costi da sostenere.

Il TAEG è un parametro molto importante nell’analisi delle surroghe, poiché consente di studiare non solo la convenienza del tasso ma l’impatto di tutte le spese accessorie, dall’incasso delle rate ai costi di gestione della pratica.

Inoltre, bisogna verificare la convenienza delle polizze assicurative proposte dall’istituto, il tipo di tasso d’interesse ed eventuali servizi accessori, come la presenza di opzioni per la flessibilità nel pagamento delle rate del mutuo.