Solitamente quando si richiede un mutuo per l’acquisto di un immobile, con il finanziamento è possibile coprire solo una parte del suo valore (difficile andare oltre l’80%), ma esistono dei prestiti che permettono di finanziare l’importo. In questi casi si parla di mutui 100%: vediamo come funzionano, quando è possibile richiederli, quali sono i requisiti necessari ed i costi dell’operazione.

I mutui 100%: garanzie e requisiti necessari

Bisogna chiarire subito una cosa: i mutui 100% sono merce abbastanza rara. Il motivo è abbastanza semplice da capire: finanziamenti di questo tipo comportano rischi troppo grandi per gli istituti di credito che li erogano. Per ridurre al minimo questo rischio vengono richieste delle garanzie importanti e gli spread applicati sono più alti rispetto ai mutui che coprono una percentuale minore.

Come per gli altri finanziamenti di questo tipo, i mutui 100% prevedono l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile. A questa garanzia si aggiunge la polizza assicurativa fideiussoria: il richiedente ha la possibilità di pagarla in prima persona oppure di farla accendere alla banca (con i costi che salgono ulteriormente). Infine è richiesta anche la presenza di un garante a cui l’istituto possa rivolgersi nel caso in cui il debitore principale non sia in grado di pagare le rate di rimborso.

Oltre alle garanzie sono richiesti anche dei precisi requisiti. Fondamentalmente nulla di nuovo rispetto a quelli previsti per i normali mutui: il richiedente deve dimostrare di avere una certa stabilità economica (quindi lavoro a tempo indeterminato con entrate certe) e deve avere un passato creditizio immacolato. Le domande di finanziamento proposte da un soggetto che risulta essere iscritto nelle liste dei cattivi pagatori vengono respinte, ma lo stesso discorso vale anche per i protestati la cui condizione (agli occhi delle banche) è addirittura peggiore.

Perizia, costi, vantaggi e svantaggi del finanziamento

Prima di erogare il mutuo, la banca assegna ad un esperto di sua fiducia il compito di eseguire la perizia. In questo modo viene stabilito il reale valore dell’immobile, che potrebbe anche non coincidere con il prezzo pagato dal richiedente. Questo significa che quando il costo di acquisto è più alto del valore stabilito dalla perizia, neanche i mutui 100% possono coprire per intero quanto pagato dal richiedente: la percentuale 100% infatti fa riferimento al valore più basso tra quello di acquisto e quello stabilito dal perito.

Riepilogando, i mutui 100% permettono di finanziare per intero il valore dell’immobile; ma questa possibilità presenta anche diversi aspetti negativi. Innanzi tutto i costi sono più elevati: le banche rischiano di più e questo rischio viene fatto pagare con l’applicazione di tassi di interesse più elevati; poi è necessario fornire all’istituto una serie di garanzie che non sempre sono facili da ottenere. Infine non è da sottovalutare l’aspetto relativo alla durata del finanziamento: visto che l’importo in ballo è particolarmente elevato, il rimborso può avvenire in tempi molto lunghi, il che praticamente vuol dire indebitarsi per (quasi) tutta la vita.