In determinate situazioni il contratto di compravendita può essere preceduto da un ulteriore accordo tra il venditore ed il compratore, che con questo atto si impegnano a concludere in un secondo momento il trasferimento di proprietà del bene. Questo accordo si chiama contratto preliminare di compravendita, ma spesso viene indicato anche con il termine compromesso: vediamo a cosa serve, quando vi si ricorre e quali sono i suoi elementi fondamentali.

Cos’è il contratto preliminare di vendita e quando vi si ricorre

Sul sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, il compromesso viene definito come quell’accordo tra due parti che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo contratto di compravendita, con il trasferimento della proprietà del bene in questione che avviene solo con la firma di questo secondo contratto definitivo. Quindi, pur non essendoci un trasferimento di proprietà, compratore e venditore firmano un accordo che ha efficacia vincolante. Di solito si ricorre alla stipula di un compromesso quando non è possibile la vendita immediata di una casa o quando serve un po’ di tempo per sistemare alcuni dettagli ed adempimenti legati alla vendita: ad esempio, quando l’acquirente non ha ancora trovato il mutuo o deve ancora organizzare il trasloco oppure quando il venditore sta ancora cercando una nuova casa.

Forma, contenuto e registrazione del compromesso

Non esiste una disciplina specifica per il contratto preliminare di vendita: il Codice Civile però precisa che, a pena di nullità, deve avere la medesima forma del contratto definitivo. Anche il compromesso, dunque, avendo come oggetto la vendita di un immobile, deve aver la forma scritta. Può essere fatto con una scrittura privata oppure con atto pubblico o scrittura privata autenticata (l’intervento del notaio è obbligatorio nel caso in cui l’immobile in questione sia in costruzione o da costruire). Oltre alla forma scritta, gli altri elementi fondamentali del compromesso sono:

• il consenso delle parti,
• l’identificazione precisa del bene oggetto della futura compravendita;
• il prezzo.

Ovviamente le parti possono aggiungere altri dettagli, in modo da eliminare qualsiasi dubbio prima di arrivare alla firma del contratto definitivo. Tra le clausole accessorie più comuni ci sono quelle relative al termine entro il quale stipulare il contratto di compravendita definitivo, l’entità dell’eventuale caparra che il promissario acquirente deve versare al promittente venditore e la penale in caso di inadempimento. Una volta firmato, il contratto preliminare di compravendita è vincolante per le parti e rimane tale anche se non viene registrato; la registrazione è però obbligatoria dal punto di vista fiscale e fa eseguita entro 20 giorni in caso di scrittura privata e entro 30 giorni nel caso in cui il contratto sia stato redatto dal notaio.