Prima di approvare i lavori di rifacimento della facciata o altri interventi esterni, conviene seguire una checklist operativa che aiuti a prevenire imprevisti, extracosti e ritardi.
Abbiamo preparato un vademecum che fornisce indicazioni pratiche per affrontare in modo consapevole la fase decisionale in condominio, riducendo il rischio di varianti e contenziosi.
Capitolato e riparto spese: come si decide il budget?
Il capitolato tecnico è il documento più importante di un intervento edilizio condominiale. Qui vengono elencate tutte le lavorazioni previste, i materiali da utilizzare, i criteri di qualità e le eventuali penali per ritardi o difformità.
È essenziale che sia redatto da un tecnico di fiducia e approvato dall’assemblea, perché su questo documento si basano sia l’offerta economica sia il controllo dei lavori in corso. Non dovrebbero mai mancare:
- Elenco delle lavorazioni e relative quantità.
- Cronoprogramma dei tempi con indicazione dei SAL (Stati Avanzamento Lavori).
- Clausole di sicurezza e procedure per la gestione dei ponteggi.
- Penali per ritardi o non conformità, spesso decisive per evitare contenziosi.
- Firma del direttore dei lavori e dell’impresa esecutrice.
Oltre agli aspetti tecnici, è nel capitolato che si definisce la base economica del progetto. I criteri di riparto devono essere chiari fin dall’inizio: di norma si applica il principio proporzionale alle millesimali di proprietà, ma non mancano casi speciali (ad esempio facciate che servono solo alcuni corpi scala o piani).
Per la sintesi dei passaggi e un prospetto dei costi del rifacimento della facciata condominiale leggi qui la guida di Ristrutturare-casa.org, utile per comprendere come si formano le spese e quali sono le responsabilità dei singoli condomini.
Un’ulteriore tutela per l’amministratore e i proprietari è documentare tutto: verbali assembleari ben redatti, fotografie dello stato iniziale e relazioni tecniche firmate. Questi materiali servono non solo a monitorare i lavori, ma anche a risolvere eventuali controversie sullo stato preesistente o sull’entità degli interventi.
Rischi varianti in corso d’opera: come mitigarli?
Anche con un progetto ben impostato, gli imprevisti di cantiere possono modificare costi e tempi. La prevenzione passa per una fase di indagine accurata: prima di installare ponteggi o impalcature, occorre verificare la stabilità di intonaci, balconi e cornicioni, oltre alla presenza di eventuali infiltrazioni non visibili.
Queste verifiche preventive evitano sorprese che, una volta in corso d’opera, si tradurrebbero in varianti costose e ritardi nella consegna.
Altro aspetto spesso sottovalutato riguarda l’occupazione del suolo pubblico. La richiesta di autorizzazioni per ponteggi, cassoni e mezzi di sollevamento deve essere gestita con anticipo, tenendo conto dei tempi amministrativi del Comune e dei costi correlati.
Altrettanto cruciale è la gestione della comunicazione ai condomini. Il consiglio è di far redigere un piano informativo ben strutturato, con date e fasi chiare, poiché ciò riduce i conflitti e le lamentele legate a rumori, accessi limitati o chiusure temporanee dei balconi.
In questo scenario, l’amministratore di condominio dovrebbe coordinarsi con l’impresa per programmare gli interventi più invasivi, come la rimozione di infissi o il rifacimento dei frontalini, comunicandoli con largo anticipo ai residenti.
Un’altra buona prassi consiste nel nominare un referente tecnico condominiale che segua il cantiere insieme al direttore dei lavori, facilitando la comunicazione tra imprese e condomini. Questo riduce incomprensioni e accelera le decisioni operative.
Manutenzione programmata delle facciate post-intervento
Dopo la chiusura del cantiere, è consigliabile adottare un piano di manutenzione programmata, che includa pulizia delle superfici, verifica annuale dei sigillanti e controllo dello stato delle vernici o dei rivestimenti.
Una manutenzione periodica, anche minima, permette di prolungare la vita della facciata e di rinviare i successivi interventi straordinari. Le imprese qualificate possono offrire contratti di manutenzione pluriennale, con costi contenuti e garanzie sull’efficienza delle opere realizzate.
Infine, è utile ricordare che la gestione corretta di un intervento condominiale non si limita alla scelta dell’impresa: riguarda la pianificazione complessiva, il controllo documentale e la comunicazione trasparente tra tutti gli attori coinvolti.
