La parola sfratto è una delle più temute dalle persone che vivono in una casa in affitto. Si tratta di quel provvedimento attraverso il quale il giudice obbliga l’inquilino a lasciare la casa, che deve essere riconsegnata al proprietario. Fondamentalmente è possibile individuare due principali categorie: gli sfratti per morosità e gli sfratti per finita locazione. In questa pagina ci concentreremo proprio su questi: vediamo quando si verificano e come si svolge il procedimento.

La procedura degli sfratti per finita locazione

Lo sfratto per finita locazione è disciplinato dall’articolo 657 del Codice Civile. In questo caso il provvedimento viene preso dopo la scadenza del contratto. La procedura ha inizio con il proprietario che intima all’inquilino di liberare il suo immobile; contestualmente, avviene la citazione dell’inquilino stesso, che avviene davanti al Tribunale competente per il luogo in cui si trova l’immobile in affitto.

Nella citazione deve essere riportato l’avvertimento per il conduttore: se non compare o non presenta un’opposizione, il giudice procede con la convalida dello sfratto. Tra la notifica dell’intimazione e la data fissata per l’udienza devono passare almeno venti giorni. Se l’inquilino non si presenta, lo sfratto viene convalidato: il giudice appone la formula esecutiva alla citazione, il cui effetto parte trenta giorni dopo.

Opposizione dell’inquilino e convalida dello sfratto

Nel caso in cui l’inquilino si presenti all’udienza e proponga un’opposizione, le cose cambiano. Se riesce a fornire prove scritte oppure a dimostrare dei gravi motivi, viene aperto un procedimento di cognizione. Se invece le eccezioni dell’inquilino non si basano su prove scritte e se non ci sono gravi motivi, il giudice deciderà per il rilascio dell’ordinanza di sfratto non impugnabile, con riserva per le eccezioni presentate dal conduttore.

L’inquilino ha la possibilità di opporsi allo sfratto anche quando è già stato convalidato, ma solo se dimostra di non essere stato a conoscenza dell’intimazione (per forza maggiore, per caso fortuito o per irregolarità); ad ogni modo questa opposizione, che non è più ammessa se sono già trascorsi dieci giorni dall’esecuzione, non blocca il processo esecutivo.

L’azione esecutiva per liberare l’immobile

Ma cosa succede se lo sfratto per finita locazione è già stato convalidato dal giudice, ma l’inquilino non vuole comunque liberare la casa? Purtroppo può capitare anche una cosa del genere. Il padrone di casa dovrà nuovamente chiamare l’avvocato per chiedere che venga notificato un atto di precetto con cui si intima l’inquilino a liberare la casa entro dieci giorni dal momento in cui l’atto viene notificato. Se neanche questo tentativo ha successo, scatterà l’azione esecutiva da parte degli ufficiali giudiziari, che prima di intervenire invieranno all’inquilino una comunicazione con la data e l’ora in cui verrà eseguito lo sfratto.